Haalbaarheid huisartsenpraktijk

Kan mijn project nog doorgaan?

Met tegenwind is het lastiger doorpakken. Wachten op betere tijden is eveneens riskant. Want als zich een gouden kans voordoet, zal die dan niet verkeken zijn in betere tijden? Wij voelen de huisvestingslasten knellen. Tegelijkertijd is de beeldvorming vaak negatiever dan nodig. Vaak wordt uitsluitend gekeken naar de veel te krappe NZa-normbekostiging. Dat die vergoeding volstrekt ontoereikend is behoeft geen betoog. Wat vaak vergeten wordt is dat de huisvestingscomponent voor nieuwe taken doorgaans versleuteld is in de vergoedingen. Dit is cruciale input voor de kosten-batenanalyse van projecten. De haalbaarheid is lastiger geworden maar zeker niet onmogelijk.

Wat gaat er mis?

Wij krijgen veel plannen doorgestuurd met de vraag hoe die haalbaar te maken zijn. Het spijtige daarvan is dat er dan al veel kosten zijn gemaakt en tijd en energie in zijn gestoken. De meest voorkomende oorzaken op een rij:

• Klassieke benadering: plan uitwerken, offertes opvragen, prijzen te hoog, onvoldoende ruimte voor bezuinigingen;
• Plan doorzetten ondanks evident onhaalbare randvoorwaarden: taxatie te hoog, teveel parkeerplaatsen, te dure grond voor parkeren, te hoge vraagprijs, ongeschikt gebouw, ongunstige vormverhouding, onhaalbare stedenbouwkundige randvoorwaarden, etc.
• Onvoldoend rekening gehouden met toegenomen advieskosten door langere en onduidelijker procedures;
• Gebouw niet ontworpen vanuit bouwkostenreductie;
• Onvoldoende rekening houdend met bancaire voorwaarden;
• Onvoldoende rekening gehouden met de correlatie bouwkosten-waarde;
• Bouwen op de groei;
• Etc.

De stichtingskosten (alle kosten voor realisatie) zijn inmiddels hoger dan de financiële ruimte. Het mag duidelijk zijn dat onder die omstandigheden héél belangrijk is Het mag duidelijk zijn dat de haalbaarheid een primaire rol moet spelen in het hele proces. Vanaf de eerste toetsing van beschikbare opties tot aan de oplevering.

Waarom doorpakken loont

Onze belangrijkste drijfveer is dat de vraag naar nieuwe, ruimere praktijkhuisvesting en gezondheidscentra groter is dan ooit. Als zich die ene gouden kans aandient is doorpakken nog altijd beter dan jaren wachten tot zich een nieuwe kans aandient. Als de nood hoog is, is wachten op betere tijden doorgaans niet de oplossing. Met een strakke regie op de haalbaarheid zijn projecten nog steeds haalbaar. Het vraagt een andere mindset en commitment: een integrale, gedegen aanpak met alle opties open en bereidheid tot concessies. Met creativiteit én lef lukt het nog altijd oplossingen te vinden. Dat vergt veel maar brengt praktijkhouders, medewerkers en patiënten ook veel. Zoals nieuwe praktijkruimten steeds weer bewijzen.

Onze oplossing

Om projecten haalbaar te maken is een strakke regie op de haalbaarheid cruciaal. In het proces moet vervolgens aan álle knoppen van de haalbaarheid worden gedraaid. Niet alleen de bouwkosten. Het gaat dan echt om de volle breedte van een plan. Waarbij het eerlijke verhaal is dat concessies nodig zullen zijn.  Er zál een gesprek over de kwaliteit moet worden gevoerd waarbij ‘need-to-haves’ niet worden gespaard.  Dat is lastig maar niet onmogelijk wanneer het doel de middelen heiligt. Wel moet dit met slimme oplossingen gepaard gaan en integraal worden onderzocht over de volle breedte. Dat is een specialisme dat specifieke kennis en ervaring vraagt.

Oplossingsrichtingen:

• alternatieve financieringen voor duurzame maatregelen;
• het temporiseren van investeringen (in de toekomst doen wat nu niet lukt);
• onderhandelen over ‘parkeernormen’;
• huren als financieren niet lukt, of hybride oplossing (huren en mede-eigenaarschap);
• sturen op waardevermeerdering;
• doelmatig casco;
• ontwerp vanuit bouwkosten;
• afstappen van dure eisen;
• groenlening;
• etc.

Voorwaarden voor financiële haalbaarheid van projecten

Om plannen haalbaar te maken moet aan essentiële voorwaarden worden voldaan. We hebben het bewust geen ‘tips & tricks’ genoemd omdat het wat ons betreft eerder voorwaarden dan opties zijn. Een plan haalbaar maken begint al vanaf de allereerste stap.

Onthoud: eerst de haalbaarheid toetsen voor u dure plannen laat maken.

Onze belangrijkste voorwaarden om mee te beginnen voor het doen slagen van uw project:

1. Begin met een Ruimtelijk Programma van Eisen (RPvE):

• welke ruimten heeft u momenteel?
• welke extra ruimten heeft u straks minimaal nodig?
• welke ruimten zijn ‘nice-to-have’ maar niet direct noodzakelijk? (die komen op de reservelijst)

Het RPvE kan beknopt zijn maar moet wél precies. Een duur en uitgebreid PvE is doorgaans onnodig om de stichtingskosten te bepalen.

NB: houd er rekening mee dat door de LHV afgegeven staatjes doorgaans ontoereikend zijn.

• Toets eerst of de randvoorwaarden gangbaar zijn en de haalbaarheid niet bedreigen:
  • Zijn er (on)gunstige randvoorwaarden die afwijken van wat gangbaar is?
  • Zijn er extra kosten te verwachten die afwijken van wat gangbaar is?
  • Taxatie of grondkosten gangbaar?
  • Hoe wordt omgegaan met (kosten voor) parkeren? Gebouwd parkeren (half verdiept of ondergronds) maakt plannen al snel onhaalbaar….
  • Zijn er stedenbouwkundige randvoorwaarden die kostenverhogend werken? (groendak, uitstraling, kwaliteitsverhogende aspecten);
• Financieren?
  • Zorg voor regie. Met een heldere rolverdeling. In het proces moet snel geschakeld kunnen worden.
  • benoem een ervaren externe adviseur de financiering regelt. Vooral bij meerdere participanten. Uw ‘huisaccountant’ blijft dan in de toetsende en controlerende rol. Deze werkwijze scheelt tijd en geld.
  • Maak het financieringsplafond (maximumbedrag dat de bank wil lenen) leidend. Toets wat daarvoor mogelijk is;
  • Onderzoek steeds alle scenario’s in de volle breedte om van daaruit toe te werken naar het meest voordelige of best haalbare model;
• Huren?
  • Ga geen verplichtingen aan voor de haalbaarheid én planning duidelijk zijn;
  • Onderhandel vanuit eisen + opleverniveau: zowel verhuurders als huurders willen geen ondermaatse praktijk of centrum met alle problemen van dien. Toch is dat nog (te) vaak de uitkomst;
• Staar u niet blind op één plan. Wij zien dat door veranderende omstandigheden een gedroomde plek nogal eens strandt. Er zijn vaak meer locaties beschikbaar dan u denkt. Ons motto: “één plan is geen plan”. Zorg, als het even kan, voor een plan B. Dat leidt tot hogere doorloopsnelheid én lagere kosten.

Snel duidelijkheid?

U wilt snel duidelijkheid? Wij geloven in ons eerlijke verhaal. Als u met haalbaarheidsvragen zit aarzel dan niet om een vraag te stellen, second opinion te vragen of te informeren naar uw opties. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking en vrijblijvende quickscan om uw opties te verkennen.